业主真的有有效招数反诉物业吗？

在物业管理的实际情况中，有时业主可能会觉得自身权益受到了物业的侵害，从而产生反诉物业的想法，以下为大家介绍一些在不同情形下业主可以采用的“招数”来反诉物业。

服务质量不达标方面

如果物业在日常服务中存在明显的服务质量问题，如小区卫生状况差、垃圾清理不及时、绿化养护不到位等，业主首先要做的是收集充分的证据，可以定期拍摄小区内垃圾堆积、绿植枯萎等照片或视频，记录问题出现的时间和地点，也可以向其他业主收集相关的证人证言。

当证据收集完整后，业主可以先尝试与物业进行沟通，以书面形式提出整改要求，并保留好沟通记录，如果物业在合理期限内未进行有效整改，业主可以向业主委员会反映情况，由业主委员会出面与物业协商，若协商无果，业主可以向当地的房地产管理部门进行投诉，要求其对物业的服务质量进行调查和处理，如果问题仍然得不到解决，业主可以考虑通过法律途径，向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任，如减免一定的物业费等。

违规收费方面

若发现物业存在违规收费的情况，比如擅自提高物业费标准、收取不合理的公摊费用等，业主需要仔细查阅与物业签订的服务合同，明确合同中约定的收费项目和标准，收集物业收费的相关票据，查看票据上的收费项目和金额是否与合同相符。

业主可以向物价部门进行咨询和投诉，物价部门会对物业的收费情况进行审查，如果经审查确实存在违规收费行为，物价部门会责令物业退还多收的费用，并对其进行相应的处罚，业主也可以联合其他受到违规收费影响的业主，共同向法院提起诉讼，要求物业返还违规收取的费用，并承担相应的赔偿责任。

安全管理失职方面

要是小区存在安全管理漏洞，如门禁系统损坏未及时维修、保安巡逻不到位导致小区内发生盗窃等治安事件，业主应及时向物业反映问题，并要求其进行整改，在反映问题时，最好以书面形式进行，并保留好相关的证据。

如果物业未能及时采取有效的整改措施，导致业主遭受了财产损失或人身伤害，业主可以通过报警，获取警方的出警记录和相关调查结果，依据这些证据向法院提起诉讼，要求物业承担相应的赔偿责任，法院会根据物业的过错程度，判定其应承担的赔偿比例。

不过，在反诉物业的过程中，业主一定要遵循合法、合理、合规的原则，以事实为依据，以法律为准绳，切不可采取过激的行为，以免给自己带来不必要的麻烦，也要积极与物业进行沟通和协商，尽量通过和平的方式解决问题。